État des lieux locatif : guide pratique et rubriques obligatoires

Guide pratique et juridique : liste claire des mentions et rubriques à inclure dans un état des lieux d’entrée et de sortie, procédures en cas de désaccord, relevés techniques, inventaire du mobilier et bonnes pratiques pour limiter les litiges.

Qu’est‑ce qu’un état des lieux ?

Constat écrit réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Il décrit pièce par pièce l’état du logement, ses équipements et, le cas échéant, le mobilier. Pour un logement meublé, il est complété d’un inventaire du mobilier en annexe. Le document est annexé au contrat de location.

• Entrée : constat initial attaché à la remise des clés.
• Sortie : constat final comparé à l’état d’entrée.
• Pré‑état des lieux : visite préparatoire recommandée avant la sortie.
• Meublé : état des lieux + inventaire du mobilier (annexe obligatoire).

Sources : Service‑Public (F2066, F2045), Légifrance (Arrêté 29/05/2015).

Qui réalise l’état des lieux ? (procédure et tiers possibles)

L’état des lieux se réalise contradictoirement entre bailleur (ou son mandataire) et locataire. Si accord impossible, l’une ou l’autre partie peut demander l’intervention d’un huissier. L’intervention d’un huissier a pour effet d’établir un constat opposable et entraîne des frais qui peuvent être partagés sauf convention contraire.

• Convocation et prise de rendez‑vous : fixer date, lieux visités et durée estimée.
• Présence : bailleur/mandataire et locataire recommandés.
• Huissier : recours en cas de désaccord.

Source : Légifrance (consulté le 03/09/2026).

Rubrique obligatoire : informations d’identification à inclure

• Identification des parties : nom et adresse de chacune.
• Référence du bail : date du contrat, durée, adresse complète du logement.
• Date et nature de l’état des lieux : préciser entrée ou sortie.
• Liste des lieux visités (ex. séjour, chambres, cuisine, salle de bain, cave).
• Mention des annexes : inventaire mobilier pour meublé, diagnostics remis.

Checklist pièce par pièce

Format conseillé : tableau ou checklist imprimable. Pour chaque pièce, contrôler et noter les éléments suivants.

Indication d’état recommandée : « neuf », « bon », « usure normale », « endommagé ». Photographie datée recommandée pour chaque point critique. Prévoir emplacement de stockage des photos.

Équipements, appareils et diagnostics

• Relevés et contrôle : chaudière / chauffage / chauffe‑eau, plaques / four, ventilation, VMC.
• Relevés compteurs : eau, gaz, électricité.
• Détecteurs : présence de détecteur de fumée.
• Diagnostics : mentionner les diagnostics remis au locataire (DPE, plomb, amiante selon cas).
• Noter numéros et états de fonctionnement apparents.

Inventaire du mobilier (logements meublés)

Méthode : décrire lot par lot, indiquer l’état et le nombre d’éléments. Inclure accessoires (couverts, linge) si fournis. Localiser chaque lot dans la pièce concernée.

Rappel légal : inventaire obligatoire pour les locations meublées.

Source : Service‑Public (F2045).

Relevés techniques et clés / accès

• Relevés compteurs : noter index au moment de l’état des lieux.
• Liste des clés / télécommandes / badges remis : décrire et compter.
• Horodatage et signature : faire signer l’état des lieux et dater le document.

Formulations recommandées et mentions à éviter

• Préférer formulations factuelles et précises pour décrire un dommage.
• Exemples de formulation : indiquer lieu, objet et description brève du défaut.
• Éviter formulations vagues ou engageantes sans preuve (par ex. éviter « remis à neuf » sans justificatif).

Preuves et bonnes pratiques pour limiter les litiges

• Photographies datées et vidéos avec horodatage.
• Stockage sécurisé des preuves et localisation claire (dossier numérique ou physique).
• Organiser un pré‑état des lieux avant la sortie pour identifier les points à remettre en état.
• Conserver échanges écrits relatifs aux réparations ou constatations.

En cas de désaccord persistant : recours au constat d’huissier.

Cas particuliers et points fréquents de litige

• Usure normale vs dégradation : distinguer l’usure attendue du locataire et les dégradations au sens juridique.
• Points récurrents : moquette, chaudière, infiltration, peinture, travaux antérieurs et entretien.
• Restitution du dépôt de garantie : renvoyer aux textes officiels si besoin.

Modèles et ressources

Modèles et checklists gratuits existent en ligne. Ils peuvent servir d’exemple mais n’exonèrent pas du respect des mentions légales.

• Selectra — modèle d’état des lieux (présentation des rubriques usuelles).
• BailPDF — guide pré‑état des lieux et modèles pratiques.
• Jelouebien — modèles et guide état des lieux.
• Etadly / Smartloc — conseils et modèles d’état des lieux de sortie.

Références légales et textes utiles

Que faire si le locataire est absent ?

Reporter l’état des lieux et noter l’impossibilité de le réaliser contradictoirement. En cas d’absence persistante, recourir aux voies prévues par la loi.

Qui paie l’huissier ?

Les frais peuvent être partagés sauf convention contraire. Voir Légifrance pour les modalités.

Les photos sont‑elles obligatoires ?

Les photos ne sont pas formellement obligatoires dans tous les cas, mais elles sont recommandées comme preuve.

Liens utiles / Bibliographie